پس از تغییرات ارضی که به‌دنبال انقلاب اسلامی رخ داد، برخی از املاک امکان دریافت سند را نداشتند. برای مثال با توجه به قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغ‌ها، مشکلات بسیاری برای مالکین ایجاد شد و بسیاری از آن‌ها نتوانستند برای ملک خود سند بگیرند. از آن‌جا که تعداد زیادی اراضی بدون سند در ایران وجود دارد، ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند وضع شد تا راهی برای صادر کردن سند برای املاک بازگردد.
در حال حاضر با توجه به مفاد این دو ماده، افراد می‌توانند به سامانه ثبت‌نام درخواست صدور سند مالکیت sabtemelk.ssaa.ir مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کنند. در صورت داشتن برخی از شرایط، سند ملکی برای آن‌ها صادر می‌شود.
ما در این مقاله به روش تعیین و تکلیف املاک فاقد سند می‌پردازیم و مفاد ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ را بررسی می‌کنیم. شما میتوانید برای اطمینان از روند کار خود از مشورت با وکیل متبحر در این زمینه استفاده کنید…
تعیین و تکلیف املاک فاقد سند به چه صورت است؟
همان‌طور که اشاره شد تعیین و تکلیف املاک فاقد سند با التزام به مفاد ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ از طریق سامانه ثبت‌نام درخواست صدور سند مالکیت sabtemelk.ssaa.ir انجام می‌شد. با این حال برای گرفتن سند املاک فاقد سند، لازم است شرایط زیر وجود داشته باشد. در غیر این صورت سند برای ملک صادر نمی‌گردد:
- اراضی دارای سابقه ثبتی باشد
- تصرفات متقاضی در محل ثابت شود
- ملک دارای دیوار و یک اعیان باشد
سابقه ثبت املاک فاقد سند به این معنا است که ملک دارای شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی باشد و به‌عبارت دیگر نقشه یو تی ام پلاک ثبتی موجود باشد. این نقشه علاوه‌بر نشان‌دادن چهار‌گوشه ملک در نقشه مختصات یو تی ام، پلاک ثبتی اصلی و فرعی را نیز مشخص کرده و به امضا و مهر و موم مسئول دادگستری رسیده است.
در صورتی‌که در مدارک، پلاک ثبتی ذکر شده، میتوانید از آن استفاده کنید. در غیر این صورت باید با کمک کارشناسان امور دادگستری پلاک ثبتی را استخراج کنید.
همان‌طور که ذکر شد، علاوه.بر داشتن پلاک ثبتی برای گرفتن سند، لازم است مالک تصرف خود را در ملک ثابت کرده و همچنین، مالک دارای دیوار و اعیان باشد.
ماده 147 قانون ثبت
ماده 147 املاک فاقد سند به‌دنبال یک ماده قانونی قدیمی صادر شد که مهلت انجام آن به‌پایان رسیده بود. این قانون مربوط به ساختمان‌هایی است که تا ابتدای سال 1370 ساخته شده‌اند و به دلیل قوانین وضع‌شده امکان گرفتن سند برای آن‌ها وجود نداشته است.
علاوه‌بر این، این ماده مربوط به اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن است که با استفاده از اسناد عادی خرید و فروش شده و مورد بهره‌برداری قرار گرفته‌اند، اما به دلیل مشکلات قانونی امکان صدور سند رسمی برای آن‌ها نبوده است.
ماده 148 ثبت اسناد
ماده 148 املاک فاقد سند درباره اراضی متعلق به دولت یا شهرداری و ساختمان‌های ساخته‌شده بر روی آن‌ها است. اگر فردی که در ساختمان سکونت دارد، واحد مسکونی نداشته باشد، دولت و شهرداری موظفند این اراضی را به قیمت منطقه به صاحبان اعیان بفروشند.
در صورتی‌که فرد دارای واحد مسکونی دیگری باشد، دولت و شهرداری با توجه به نظر کارشناس رسمی دادگستری، این اراضی را به قیمت عادلانه روز به صاحبان اعیان می‌فروشند.
املاک و اراضی مشمول قانون ماده 147
املاک و اراضی مشمول قانون ماده 147 به‌شرح زیر هستند:
- اراضی کشاورزی، باغ‌ها، و ساختمان‌هایی که به نام اشخاص ثبت شده‌اند. این افراد قسمت یا کل این اراضی را به‌شکل عادی خریداری کرده، اما به دلیل عدم دسترسی، فوت مالک رسمی یا عدم موفقیت ورثه در اخذ سند مالکیت، هنوز سند رسمی آن به نام مالک ثبت نشده است.
- املاکی که ثبت شده‌اند و فرد تقاضادهنده، مالک آن به‌شکل مشاع است؛ اما به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکان مشاع، فوت آن‌ها، یا عدم موفقیت ورثه در اخذ سند مالکیت، هنوز سند شش دانگ آن صادر نشده است.
- املاکی که عرصه آن‌ها بهعنوان وقف است و فرد متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره کرده، اما تاکنون موفق به دریافت سند مالکیت اعیانی نشده است.
املاک و اراضی که مشمول قانون ماده 147 نمی‌شوند
اراضی و املاکی که با استفاده از ماده 147 نمی‌توان برای آن‌ها سند گرفت، شامل موارد زیر هستند:
- اراضي ملي، موات و اراضي و املاك متعلق به دولت و موسسات دولتي.
- اراضي و املاكي كه فاقد سابقه ثبت
- املاك فاقد ساختمان، اعم از اين‌كه محصور بوده يا غيرمحصور باشد.
- اراضي و املاكي كه مالك رسمي آن در قيد حيات است و امكان دسترسي به وي جهت تنظيم سند رسمي وجود دارد.
- اراضي و املاكي كه مالك رسمي آن فوت نموده است. اما متقاضي برای گرفتن سند رسمي به ورثه دسترسي دارد و می‌تواند انتقال ملک را از طریق دفترخانه انجام دهد.
محاسن قانون 147
- مهم‌ترین حسن قانون 147، مشخص‌کردن وضعیت املاک بدون سند در کشور است. از آن‌جا که بسیاری از این املاک پس از انقلاب در اختیار مستضعفین قرار گرفته بودند، اهمیت زیادی دارد که این افراد بتوانند سند ملک خود را دریافت کنند.
- از این گذشته، این قانون مشمول زمان نیست و برای املاک گذشته، حال و آینده ، تا زمانی که قانون لازمالاجرا است، قابل انجام است.
- همچنین، با پیاده‌سازی این قانون دعاوی ملکی کاهش یافته و لزومی به طرح اختلاف در محاکم نخواهد بود.
- ثبت سند برای اشخاص کم‌درآمد که در محله‌ای فقیر زندگی می‌کنند.
معایب قانون 147
با وجود بسیاری از محاسن، این قانون دارای معایبی است. برخی از این معایب که معمولا توسط ارگان‌های دولتی مطرح می‌شوند، شامل موارد زیر هستند:
- امکان ساخت‌و‌سازهاي غیرقانونی
- امکان ساختوساز در قطعات کم‌تر از حد نصاب قانوني
- رعایت‌نشدن حد نصاب اراضي زراعي آبي و ديمي و باغ ها
- مشکلات ایجادشده در اراضی موقوفه
الهام قاسمی، وکیل پایه یک دادگشتری
