راه های فروش مال مشاع بصورت قانونی

فروش ملک مشاع افراز شده

با افراز ملک مشاع و صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم‌بودن آن، فروش ملک توسط دادگاه صورت می‌گیرد. دادگاه با درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش ملک مشاع را به دایره اجرای احکام می‌دهد تا فرآیند مزایده و فروش انجام شود. این فرآیند برای مواردی مانند مهریه، سند رهنی بانک، ملک شریکی قولنامه‌ای، ارث و زمین‌های کشاورزی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

جلوگیری از فروش ملک مشاع

بر اساس قوانین مدنی، فروش مال مشترک باید با رضایت و اجازه تمامی شرکا و مالکین انجام شود. هرگونه معامله فروش مال مشاع قبل از تقسیم مال یا کسب رضایت از همه، غیرمعتبر و بی‌نتیجه است.

اگر کسی می‌خواهد مال خود را از مال مشترک جدا کرده و به فروش برساند. باید درخواست تقسیم مال را به مراجع مالی (مثلاً دفتر امور ثبتی) ارائه کند. برای فروش مال مشترک که دارای سند رسمی است ابتدا باید درخواست افراز و تقسیم مال توسط هر یک یا تمامی مالکین به اداره ثبت محل ارسال شود. 

اگر اداره ثبت محل، با توجه به نظر کارشناس، اظهار کند که مال قابل تقسیم نیست؛ گواهی عدم تقسیم صادر می‌شود. برای فروش مال مشاع پس از این گواهی، متقاضی می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با فروش ملک، مبلغ حاصل از آن را بین شرکا تقسیم کند.

طبق ماده 808 قانون مدنی، انتقال مال غیر در مال مشترک بدون رضایت تمامی شرکا جرم است. در صورتی که یکی از شرکا قصد انتقال حصه خود را به شخص ثالث داشته باشد شریک دیگر حق شفعه دارد و می‌تواند حصه معامله شده را با پرداخت همان مبلغ به فرد خریدار تملک کند.

مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز طبق قوانین مربوط به اجرای احکام مدنی و بخش مربوط به فروش اموال غیرمنقول انجام می‌شود. این قانون به صورت صریح مقرراتی را برای فروش این ملک‌ها تعیین کرده است.

ملک‌های مشاع غیر قابل افراز به دستور دادگاه به فروش می‌رسند و پس از فروش، حاصل آن بین مالکین به نسبت سهم‌های مشخص، تقسیم می‌شود. این نکته مهم است که در این موارد، قوانین مرتبط با مواردی که محکوم علیه یا محکوم له در آن‌ها شریک هستند به کار می‌روند ولی به‌طور کلی، قابلیت اعمال و اجرای مفادی مانند: معرفی مال جایگزین برای محکوم علیه یا برداشت مبلغ معادل طلب از فروش ملک مشاع و یا استرداد مال به محکوم علیه وجود ندارد.

قانون به‌طور واضح مقرر می‌کند که دستور دادگاه بر فروش است و این دستور فروش قطعی است. برای اجرای این دستور، مقررات و تشریفات خاصی وجود دارد و پس از فروش، حاصل آن به نسبت سهم‌های مالکین تقسیم می‌شود.