حق شفعه در ملک مشاع: حقی برای حفظ وحدت مال، حق شفعه یکی از حقوقی است که در قانون مدنی ایران به رسمیت شناخته شده است. این حق به شریکان ملک مشاع اجازه میدهد که در صورت فروش سهم یکی از شرکا به شخص ثالث، بتوانند آن سهم را با همان شرایط و قیمتی که به شخص ثالث فروخته شده است، خریداری کنند. در این مقاله قصد داریم درباره حق شفعه در ملک مشاع و در آپارتمانها به تفکیک صحبت کرده و از حق ساخت و ساز در ملک مشاع بگوییم. با ما همراه باشید.
حق شفعه در ملک مشاع چیست؟
حق شُفعه یکی از حقوق مالی است که در قوانین حقوقی و فقهی وجود دارد و به شریک ملک این امکان را میدهد که اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر بتواند با پرداخت قیمت فروش، آن سهم را از خریدار تملک کند. شرایط تحقق حق شفعه:
- مال غیرمنقول و قابل تقسیم: حق شفعه تنها در مورد املاکی که قابلیت تقسیم دارند، مانند زمین، آپارتمان و... قابل اعمال است.
- مالکیت مشاع: مال باید بین دو یا چند نفر به صورت مشاع تقسیم شده باشد.
- عقد بیع: یکی از شرکا باید سهم خود را به شخص ثالث بفروشد.
- اعلام حق شفعه: شفیع (کسی که حق شفعه دارد) باید ظرف مدت مشخصی (که در قانون تعیین شده است) حق خود را به فروشنده و خریدار اعلام کند.
تصرفات شرکا در ملک مشاع
زمین مشاع چیست؟ ملک مشاع به ملکی گفته میشود که چندین مالک داشته باشد و سهم هر یک از آنها به طور دقیق مشخص نشده باشد. تصرفات در ملک مشاع به دو دسته تقسیم میشود:
تصرفات حقوقی:
این نوع تصرفات مربوط به اعمال حقوقی است که هر شریک در رابطه با سهم خود میتواند انجام دهد.
تصرفات مادی:
این نوع تصرفات به اعمالی گفته میشود که بر روی خود ملک انجام میشود و ممکن است بر حقوق سایر شرکا تأثیر بگذارد. محدودیتهای تصرفات مادی شرکا در ملک مشاع عبارتند از:
- اصل عدم تصرف در مال غیر: هر شریک تنها میتواند در حدود سهم خود در ملک تصرف کند و نمیتواند بدون اجازه سایر شرکا، به حقوق آنها لطمه بزند.
- ضرورت کسب اجازه: برای انجام تصرفات مادی که بر حقوق سایر شرکا تأثیر میگذارد، کسب اجازه از تمامی شرکا الزامی است.
- مسئولیت در برابر سایر شرکا: شریکی که بدون اجازه سایر شرکا تصرفاتی در ملک انجام دهد، مسئول جبران خسارت وارده به آنها خواهد بود.
در صورت عدم توافق شرکا بر تصرفات مادی در ملک مشاع توسط یکی از آنها، هر یک از شرکا میتواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تقسیم ملک (افراز ملک) یا جلوگیری از تصرفات غیرمجاز را نماید. افراز ملک به معنای تقسیم فیزیکی ملک بین شرکا است.
برای اطلاع از هزینه ها کلیک کنید: هزینه افراز ملک مشاع
سوالات شایع درباره حق شفعه در ملک مشاع
حق شفعه یکی از مفاهیم مهم در حقوق املاک است که به ویژه در مورد املاک مشاع اهمیت پیدا میکند. در زیر به برخی از سوالات شایع درباره حق شفعه در ملک مشاع پاسخ داده شده است:
چه کسانی حق شفعه دارند؟
افرادی که به صورت مشاع مالک یک ملک غیرمنقول هستند، حق شفعه دارند. در صورت فوت یکی از شرکا، ورثه او نیز میتوانند از حق شفعه استفاده کنند.
چه مدت زمانی برای اعلام حق شفعه وجود دارد؟
مدت زمان برای اعلام حق شفعه در قانون مدنی مشخص شده است و معمولاً کوتاه است.
آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟
بله، شفیع میتواند به صورت صریح یا ضمنی از حق شفعه خود صرف نظر کند.
چه عواملی بر حق شفعه تأثیر میگذارند؟
حق شفعه در مورد همه املاک غیرمنقول قابل تقسیم اعمال میشود اما درباره اموال منقول قابل اجرا نیست. سهم هر یک از شرکا در ملک و شرایط قرارداد فروش سهم، میتواند بر حق شفعه تأثیرگذار باشد.
چگونه میتوان از حق شفعه استفاده کرد؟
شفیع باید به صورت کتبی و با ذکر قیمت معامله، حق شفعه خود را به فروشنده و خریدار اعلام و مبلغی را که خریدار به فروشنده پرداخت کرده است، به وی پرداخت کند. سپس انتقال سهم به نام شفیع در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود.
دقت کنید که اطلاعات ارائه شده در اینجا صرفا جنبه اطلاعرسانی درباره حق شفعه در ملک مشاع را دارد و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. برای دریافت مشاوره دقیقتر، توصیه میشود با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید. که در این وب سایت می توانید به صورت آنلاین مشاوره داشته باشید: سوال از وکیل آنلاین رایگان
حق شفعه در آپارتمانها به چه معنا است؟
حق شفعه در آپارتمانها به معنای استفاده از حقی مشابه حق شفعه در ملک مشاع نیست، زیرا در آپارتمانها معمولا ملک بهصورت مجزا و مستقل به نام هر واحد ثبت میشود و مالکیت مشاع بر کل ساختمان وجود ندارد. هرچند بخشهایی از ساختمان مانند راهپلهها، آسانسور، پشتبام، و پارکینگ مشاع هستند، اما این شراکت باعث ایجاد حق شفعه نمیشود.
مالکیت مستقل واحدها:
در ساختمانهای آپارتمانی، هر واحد بهعنوان یک ملک مستقل با سند جداگانه تعریف میشود. حق شفعه فقط در املاک مشاع با مالکیت دو شریک جاری است.
تفاوت در نوع شراکت:
در آپارتمانها، شراکت فقط در بخشهای مشاع (مشترک) وجود دارد و این نوع شراکت برای ایجاد حق شفعه کافی نیست.
افزایش تعداد شرکا:
حق شفعه در صورتی اعمال میشود که فقط دو شریک وجود داشته باشند. در ساختمانهای آپارتمانی معمولاً تعداد مالکین (شرکا) از دو نفر بیشتر است.
با این حال، در شرایطی که کل ملک (مثل یک ساختمان کلنگی یا زمین مشاع) بهصورت مشاع میان دو شریک باشد و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد، شریک دیگر میتواند با استناد به حق شفعه سهم فروختهشده را تملک کند. این موضوع فقط قبل از تفکیک سند واحدهای آپارتمانی ممکن است و پس از تفکیک، حق شفعه منتفی است.
برای اطلاعات بیشتر بخوانید: فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا
سوالات شایع درباره حق شفعه در آپارتمانها
حق شفعه در آپارتمانها را شاید بتوان به این شکل صادق دانست که اگر یک آپارتمان به صورت مشاع بین دو نفر تقسیم شده باشد و یکی از این افراد سهم خود را در آپارتمان به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر (یا همان شفیع) حق دارد تا سهم فروخته شده را به همان قیمتی که به شخص ثالث فروخته شده است، خریداری کند و به این ترتیب، سهم خود را در آپارتمان افزایش دهد. برخی از سوالات شایع درباره حق شفعه در آپارتمانها عبارتند از:
حق شفعه در بخشهای مشاع آپارتمان چگونه است؟
حق شفعه در بخشهای مشاع آپارتمان (مانند پارکینگ مشترک) نیز وجود ندارد؛ زیرا این بخشها بهصورت غیرقابل تفکیک برای همه مالکان مشترک است.
اگر پارکینگ یا انباری مستقل فروخته شود، آیا حق شفعه وجود دارد؟
خیر، پارکینگ یا انباری که سند مستقل دارد مشمول حق شفعه نمیشود.
چرا حق شفعه در آپارتمانها اعمال نمیشود؟
چون مالکیت آپارتمانها مستقل است و تعداد مالکان معمولا بیش از دو نفر است.
آیا حق شفعه شامل انتقال از طریق ارث میشود؟
خیر، حق شفعه فقط در فروش سهم مشاع جاری است و در انتقال ارث کاربرد ندارد.
اگر فروش واحد آپارتمان به شخص ثالث باعث ایجاد مزاحمت برای سایر مالکین شود، آیا میتوان از حق شفعه استفاده کرد؟
خیر، حتی در این صورت نیز حق شفعه وجود ندارد؛ زیرا واحدها دارای مالکیت مستقل هستند.
چگونه میتوان در آپارتمان از ورود افراد نامطلوب جلوگیری کرد؟
از طریق مقررات ساختمان و تنظیم آییننامه داخلی، نه با استناد به حق شفعه.
در صورتی که قصد اعمال حق شفعه در ملک مشاع یا دفاع در برابر آن را دارید، بهتر است از یک وکیل متخصص در امور املاک مشاوره بگیرید. زیرا قوانین و شرایط اعمال حق شفعه پیچیده است و ممکن است در هر مورد خاص متفاوت باشد.
شرایط ساخت و ساز در ملک مشاع چگونه است؟
ساختوساز در ملک مشاع از موضوعات پرچالش در حقوق املاک و مرتبط با حق شفعه در ملک مشاع است، زیرا در این نوع مالکیت، تمامی شرکا در تمام اجزای ملک بهطور مشترک حق دارند و هیچکدام نمیتوانند بدون رضایت دیگران تصرف یا ساختوساز مستقل انجام دهند. در ادامه، مسائل مهم و قوانین مرتبط با ساختوساز در ملک مشاع بررسی میشود:
- ماهیت ملک مشاع و حقوق شرکا: در ملک مشاع، هیچ یک از شرکا نمیتواند بدون رضایت سایر شرکا تغییراتی در آن ایجاد کند. یعی. تصرفات مستقل (مانند ساختوساز) باید با اجازه یا رضایت کتبی همه شرکا انجام شود.
- شرایط قانونی ساختوساز در ملک مشاع: ساختوساز باید با موافقت تمامی شرکا همراه باشد. اگر حتی یکی از شرکا مخالفت کند، انجام ساختوساز غیرقانونی است. ضمن اینکه ساختوساز نباید باعث تضییع حقوق سایر شرکا یا کاهش ارزش سهم آنان شود.
- تصرف بدون اجازه در ملک مشاع: اگر یکی از شرکا بدون رضایت دیگران اقدام به ساختوساز کند، سایر شرکا میتوانند از طریق دادگاه، توقف عملیات ساختوساز یا تخریب آن را درخواست کنند. شریکی که بدون اجازه ساختوساز کرده است، مسئول پرداخت خسارت به سایر شرکا خواهد بود.
- رفع اختلافات شرکا در مورد ساختوساز: اگر میان شرکا بر سر ساختوساز اختلاف نظر وجود داشته باشد، میتوانند از طریق مذاکره و تلاش برای رسیدن به توافق مشکل را حل کنند. همچنین اگر امکان تقسیم وجود داشته باشد، شرکا میتوانند ملک را تفکیک کنند و هرکدام در سهم خود آزادانه ساختوساز کنند.
- طرح دعوی در دادگاه: در صورت عدم توافق، شرکا میتوانند از دادگاه بخواهند تکلیف ساختوساز یا نحوه تصرف در ملک مشاع را مشخص کند.
- اخذ سهم مشاع برای ساختوساز: شریکی که قصد ساختوساز دارد، میتواند با خرید سهم سایر شرکا، مالکیت کامل ملک را بهدست آورد و سپس اقدام به ساختوساز کند.
- مسئله مربوط به هزینههای ساختوساز: اگر شرکا توافق کنند که در ملک مشاع ساختوساز صورت گیرد، هزینههای ساختوساز باید متناسب با سهم هر شریک تقسیم شود. استفاده و انتفاع از ساختوساز نیز باید مطابق با سهم هر شریک باشد.
نتیجه گیری
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که چندین مالک داشته باشد و سهم هر یک از آنها به طور دقیق مشخص نشده باشد. حق شفعه در ملک مشاع یک حق قانونی مهم برای شرکای ملک مشاع است که به آنها امکان میدهد در صورت فروش سهم یکی از شرکا، سهم خود را افزایش دهند. برای استفاده از این حق، شناخت دقیق شرایط و قوانین مربوطه ضروری است. ساخت و ساز در ملک مشاع به دلیل ماهیت مشترک ملک، نیازمند دقت و توجه ویژهای است. با مشاوره با افراد متخصص، میتوان از بروز اختلافات جلوگیری کرده و ساخت و ساز را به نحو مطلوبی انجام داد.