تغییر کاربری اراضی به اقداماتی گفته می‌شود که برای بهره‌برداری از زمین در مواردی غیر از کاربری اصلی آن انجام می‌شود و ممکن است برای برخی از مالکان مشکلاتی را از لحاظ قانونی ایجاد کند. در صورتی که این اقدام بدون مجوز از مراجع انجام شود، جرم تلقی می‌شود و متخلف باید مجازات شود. قوانین تغییر کاربری زمین کشاورزی و دیگر اراضی بطور مداوم در حال تغییر هستند، به همین علت مشورت گرفتن از یک وکیل باتجربه در این زمینه امری ضروری است.
منظور از تغییر کاربری اراضی چیست؟
تغییر کاربری اراضی یعنی تغییر دادن کاربرد زمین از یک حالت به حالت دیگر. به‌طور مثال اگر کاربری اصلی یک زمین کشاورزی است، می‌توان با کسب مجوز از آن برای ساخت مناطق مسکونی استفاده نمود. یعنی تغییر کاربری زمین مجموعه فعالیت‌هایی برای انتفاع از زمین در مواردی به جز کاربری اصلی آن است.
تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی
قانون تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی، همان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها است. مطابق این قانون برای حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم استفاده از آن، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در بخش‌های بیرون از محدود قانونی شهرها و شهرک‌ها ممنوع است مگر اینکه مورد تغییر کاربری ضروری باشد.
استثنائات تغییر کاربری یا موارد مجاز تغییر کاربری اراضی
با توجه به اینکه قانونگذار کاربری‌های مختلفی برای زمین در نظر می‌گیرد، تغییر کاربری باید با اجازه مراجع ذی‌صلاح باشد. بنابراین موارد مجاز برای تغییر کاربری اراضی شامل موارد زیر است:
1_ تبصره 1 ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
مطابق این تبصره قانونی تغییر کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان به میزان 500 متر مربع فقط برای یک مرتبه مجاز است و صاحب ملک می‌تواند اقداماتی نظیر دامداری، مرغداری، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای، صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی را بدون پرداخت عوارض انجام دهد.
همچنین مطابق این ماده قانونی مالکین زمین‌های زراعی و باغ‌ها تا متراژ 500 متر مربع می‌توانند کاربری زمین را برای استفاده شخصی تغییر دهند. بهتر است این نکته را هم بدانید که تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ فقط بعد از اخذ مجوز قانونی از جهاد کشاورزی امکان‌پذیر است.
2_ تغییر کاربری ضروری
یکی از موارد بااهمیت تغییر کاربری، تغییر کاربری در شرایط ضروری است که در تبصره 1 قانون حفظ کاربری اراضی به آن اشاره شده است. در برخی از موارد تغییر کاربری زمین‌ها موجب افزایش بهره‌وری آنها می‌شود و با کاربری قبلی هم در ارتباط است. در این موارد برای اینکه تشخیص دهیم تغییر کاربری ضروری است یا خیر باید از نظر کمیسیون استفاده کنیم.
در ماده 1 این قانون آمده است که حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تغییر کاربری اراضی کشاورزی فقط در شرایط ضروری، برای استفاده مالکان با سند رسمی و تا متراژ 500 متر مربع قابل انجام است. تشخیص ضرورت این موضوع توسط کمیسیونی که اعضای آن رئیس سازمان جهاد کشاورزی، رئیس مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و نماینده استاندار هستند تعیین می‌شود.
استثنائات تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی
تبصره 4 و 5 ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، استثنائاتی دارد. در تبصره 4 ماده 2 قانون تصریح شده است که احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستا به عنوان بهینه نمودن تولیدات بخش کشاورزی شناخته می‌شود و جزو موارد تغییر کاربری و جرم نیست. بنابراین این موارد با رعایت اصول زیست محیطی و موافقت سازمان جهاد کشاورزی در استان بدون اشکال قابل اجراست.
یکی دیگر از مواردی که در این تبصره آمده است، این است که اراضی داخل محدوده قانونی روستا دارای طرح هادی مصوب، از اجرای تمام ضوابط این قانونی مستثنی هستند. طرح هادی با انگیزه اصلاح بافت و کاربری زمین روستایی طراحی می‌شود و باعث می‌شود از بافت روستاها به بهترین شکل استفاده کنیم. بنابراین زمین‌هایی که داخل طرح هادی باشند جزو استثنائات هستند.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی
مطابق قانون تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی فقط مالکان با سند می‌توانند تا 500 متر مربع برای سکونت یا بهره‌برداری‌های ضروری کاربری زمین را تشخیص دهند. همچنین لازم است برای تغییر کاربری اراضی، مجوزهای لازم از سازمان جهاد کشاورزی اخذ شود. در غیر اینصورت هر گونه تغییر کاربری در زمین‌ها مشمول مجازات حبس، جزای نقدی و قلع و قمع است.
مجازات تغییر کاربری غیر مجاز چیست؟
قانونگذار علاوه بر قلع و قمع میزان جریمه به میزان 1 تا 3 برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به ارزش روز برای متخلفان تغییر کاربری غیر مجاز تعیین کرده است. در صورتی که متخلف جرم خود را تکرار کند، علاوه بر جزای نقدی و قلع و قمع بنا، مستوجب حبس 1 تا 6 ماه هم می‌شود.
سوالات متداول پیرامون تغییر کاربری اراضی
• تغییر کاربری زمین چه معنایی دارد؟
وقتی شخصی می‌خواهد از زمین کاربردی غیر مجاز به جز کاربرد اصلی آن داشته باشد، مرتکب تغییر کاربری زمین شده است که شامل مجازات می شود.
• قانون حفظ کاربری زمین کشاورزی و زراعی استثنا هم دارد؟
مطابق قانون زمین‌هایی که در طرح هادی قرار داشته باشند، جزو استثنائات قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‌ها هستند.
• در چه مواردی امکان تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی وجود دارد؟
شروط مهم و ضروری برای تغییر کاربری زمین زراعی و باغ اولا اقدام توسط مالک با سند رسمی است، ثانیا مالک مجاز است فقط 500 متر مربع از زمین را تغییر کاربری دهد. در نهایت ضرورت تغییر کاربری باید توسط کمیسیون تشخیص داده شود.
وکیل الهام قاسمی وکیل پایه یک دادگستری
