اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، امری مهم در دعاوی مربوط به املاک و مستغلات است. به طوری که اگر وقوع عقد بیع ثابت نشود، آثار حقوقی مرتبط بر آن، از جمله انتقال مالکیت به خریدار و الزام فروشنده به تسلیم آنچه فروخته شده است منتفی خواهد شد. در چنین حالتی، خریدار می‌تواند با طرح شکایت در دادگاه درخواست کند تا مبلغ پرداخت شده برای معامله، به او بازگردانده شود. همچنین اگر خریدار به دلیل تصرف در ملک ضرر و زیانی دیده باشد می‌تواند خسارت خود را از فروشنده درخواست کند. برای اثبات عقد بیع راه‌های مختلفی وجود دارد که در ادامه به شرح بیان می کنیم.
مدارک لازم برای اثبات وقوع بیع چیست؟
برای اثبات وقوع بیع مدارک مختلفی می‌توان ارائه کرد که در ادامه به برخی از آنها اشاره می‌کنیم:
1_ اثبات وقوع عقد بیع برای اسناد عادی
چهار مورد زیر باید برای تسریع روال و احراز بیع در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در دسترس باشند:
_ مبایعه نامه
مهم‌ترین مدرک برای اثبات وقوع بیع، مبایعه نامه است. این سند باید به امضای طرفین معامله و دو نفر شاهد عاقل و بالغ برسد و در آن مشخصات کامل مشتری و فروشنده، مشخصات دقیق ملک، ثمن معامله، تاریخ وقوع معامله و سایر شرایط مورد توافق طرفین قید شده باشد.
_ رسید ثمن معامله
رسیدی که بات پرداخت ثمن معامله از طرف خریدار به فروشنده داده می‌شود، می‌تواند دلیلی بر وقوع عقد بیع تلقی شود. در این رسید باید مشخصات کامل طرفین معامله، مبلغ پرداختی، تاریخ پرداخت و این که مبلغ بابت چه چیزی پرداخت شده است به صورت واضح قید شود.
_ قرارداد پیش‌نویس
در مواردی که معامله به صورت پیش‌نویس تنظیم شده باشد، می‌توان از آن به عنوان مدرکی برای اثبات وقوع عقد بیع استفاده کرد. در این پیش‌نویس باید مشخصات کامل دو طرف معامله، مشخصات ملک، ثمن معامله، تاریخ تنظیم پیش‌نویس و سایر شرایط مورد توافق طرفین قید شده باشد.
_ استشهادیه محلی
شهادت شهود مبنی بر وقوع عقد بیع و رویت مبایعه نامه یا مباله ثمن معامله، می‌تواند در اثبات وقوع عقد بیع موثر باشد. برای تنظیم استشهادیه، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرد و شهود (حداقل دو نفر) با حضور در دفترخانه وقوع معامله را گواهی کنند.
نمونه دادخواست اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احترام، اینجانب (نام خواهان) فرزند (نام پدر)، به شماره شناسنامه (شماره شناسنامه) و کد ملی (کد ملی) به نشانی (آدرس دقیق خواهان)، به استحضار می‌رسانم که به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخ (تاریخ قرارداد)، ملکی با مشخصات (مشخصات دقیق ملک شامل پلاک ثبتی، آدرس و …) را از خوانده محترم (نام و مشخصات خوانده) خریداری نموده‌ام. تمامی تعهدات مالی و قراردادی از سوی اینجانب انجام شده است، اما متأسفانه خوانده محترم از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند رسمی ملک به نام اینجانب خودداری می‌کند.
با توجه به اینکه بیع به‌صورت صحیح و قانونی منعقد شده و دلایل آن شامل 1. مبایعه‌نامه عادی مورخ (تاریخ) 2. شهادت شهود (در صورت وجود) 3. رسید پرداخت وجه معامله و سایر مدارک معتبر موجود است، بدین‌وسیله از آن مقام محترم تقاضای صدور حکم به شرح زیر را دارم:
- اثبات وقوع عقد بیع میان اینجانب و خوانده محترم
- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک به نام اینجانب
پیشاپیش از حسن توجه و بذل عنایت حضرت‌عالی سپاسگزارم.
محل امضا و اثر انگشت خواهان
ضمائم:
- کپی مبایعه‌نامه عادی
- رسیدهای پرداخت
- تصویر کارت ملی و شناسنامه
- سایر مستندات مرتبط
2. اقرار فروشنده
یکی دیگر از راه‌های اثبات وقوع عقد بیع اقرار فروشنده است. اگر فروشنده در دادگاه یا در اسناد و مدارک کتبی به وقوع عقد بیع اقرار کند، این اقرار برای اثبات دعوی خریدار کافی و محکمه‌پسند خواهد بود.
3. معاینه محل
در مواردی که ملک مورد معامله دارای سند رسمی باشد، دادگاه می‌تواند با حضور در محل و بررسی اوضاع و احوال از جمله سکونت خریدار در ملک، وقوع عقد بیع را احراز نماید.
4. امارات قضایی
علاوه بر مواردی که در بالا به آن اشاره شد، امارات قضایی نیز می‌توانند در اثبات وقوع عقد بیع تاثیرگذار باشند. اماره قضایی به علامتی اطلاق می‌شود که به صورت معمول بر وقوع امری دلالت می‌کند. مانند تعمیرات انجام شده در ملک توسط خریدار یا پرداخت هزینه‌های ملک توسط او.
نحوه احراز بیع در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار (خواهان) باید وقوع عقد بیع را به اثبات برساند. یعنی ثابت کند که فرایند معامله به صورت کامل صورت گرفته و مبلغ در خواستی به فروشنده پرداخت شده است. برای احراز بیع در این دعوی، مراحل زیر باید طی شود:
1. طرح دعوی
خواهان باید با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده تقدیم کند.
2. رسیدگی به دعوی
پس از تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه‌های مربوط به دادرسی، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع داده خواهد شد. سپس دادگاه وقت رسیدگی تعیین می‌کند و به طرفین دعوی ابلاغ می‌کند تا در دادگاه حضور پیدا کنند. در جلسه دادگاه خواهان و خوانده دلایل و مدارک خود را ارائه می‌کنند و قاضی اظهارات آنان را می‌شنود.
3. صدور رای
پس از بررسی اسناد و مدارک و استماع اظهارات طرفین، قاضی با توجه به قراین و امارات موجود اظهارنظر می‌کند که آیا عقد بیع صورت گرفته است یا نه. در صورت ثابت شدن وقوع بیع دادگاه حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می‌دهد. در غیر این‌صورت دادگاه دعوی خواهان را رد می‌کند.
الهام قاسمی وکیل پایه یک دادگستری در تهران
