طبق مفاد قانون مدنی، هر گونه اقدامی در خصوص دخل و تصرف در مال مشاع، تنها با اجازه و رضایت کامل تمامی شرکا ممکن است. بهمنظور احترام به این اصل، هر یک از شرکا، بدون در نظر گرفتن اندازه سهم خود، میتوانند درخواست تقسیم مال را مطرح کنند. فرآیند فروش مال مشاع با درخواست تقسیم و افراز مال توسط شرکا آغاز میشود. اگر کارشناس مالی با تقسیم مال مشترک موافقت نکند گواهی عدم افراز صادر میشود. سپس مالکین میتوانند از طریق دادگاه مال مشاع را به فروش برسانند. در ادامه، با قوانین مربوط به فروش مال مشاع و ابطال فروش آن بیشتر آشنا میشوید.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
در مواردی که مالی به صورت مشترک و اشتراکی بین چند نفر است هرگونه فروش یا انتقال مال باید با رضایت تمام شرکا انجام شود. اگر یکی از شرکا بدون اجازه دیگران به فروش مال اقدام کند این کار غیرقانونی بوده و فرد مجرم است. به عبارت دیگر، هر شریک میتواند فقط به فروش سهم خود اقدام کند اما فروش سهم دیگران بدون موافقت آنها، غیرقانونی است.
ابطال فروش مال مشاع
در صورتی که مال مشاع به فروش برسد و شرکا نیاز به ابطال این فروش داشته باشند میتوانند اقدامات زیر را انجام دهند:
1_ استفاده از حقوق شفعه
شرکا میتوانند از حقوق شفعه استفاده کنند. به این صورت که اگر یکی از شرکا تصمیم به فروش سهم خود داشته باشد، سایر شرکا میتوانند از این حق استفاده کنند و به جای او سهمش را خریداری کنند.
2_ ابطال و افراز
در صورتی که مال مشاع مورد نظر زمین بوده و امکان تقسیم آن وجود داشته باشد شرکا میتوانند اقدام به ابطال فروش مال مشاع و افراز آن کنند.
3_ تایید دادگاه برای ابطال
در صورتی که مراحل فروش مال مشاع به صورت قانونی و تشریفات قانونی انجام نشده باشد یا اگر شخص ثالثی به فروش مال مشاع اعتراض کند دادگاه ممکن است درخواست ابطال فروش را تایید نماید.
دستور فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع در سه مرحله انجام میشود:
مرحله اول: اقرارنامه واگذاری ملک
هر یک از مالکین مشاعی ملک باید به اداره ثبت محل ملک، مراجعه کرده و تقاضای افراز ملک مشترک را ارائه دهند. سپس با تعیین وقت قبلی، عملیات نقشهبرداری انجام شده و صورت جلسه تنظیم میشود که باید توسط تمام مالکین مشاعی به امضاء برسد. این تصمیم سپس به مالکین ابلاغ شده و ظرف 10 روز قابل اعتراض در دادگاه است.
مرحله دوم: ثبت دادخواست
متقاضی افراز باید به دفتر خدمات الکترونیک قضائی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت و ارسال کند. در این دادخواست، نام و مشخصات خواهان و تمامی شرکا باید ذکر شود و دلایل مالکیت مشترک و دلیل حقانیت خواهان برای تقسیم مال مورد درخواست باید توضیح داده شود.
مرحله سوم: صدور دستور فروش ملک
دادگاه مدارک و مستندات خواهان را ارزیابی کرده و دستور فروش ملک را صادر میکند. سپس ملک از طریق مزایده به فروش میرسد. در مزایده، کارشناس یک قیمت پایه برای ملک در نظر میگیرد و برنده مزایده کسی است که بالاترین پیشنهاد را ارائه داده باشد. حضور سایر شرکا در جلسه مزایده اجباری نیست و متقاضی افراز هم میتواند در مزایده شرکت کند.
اخذ دستور فروش ملک مشاع
در صورتیکه ملک قابل افراز نباشد، میتوانید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، یک دادخواست تهیه کنید و تمامی مدارک مرتبط از جمله گواهی عدم افراز را به آن پیوست کنید. سپس این دادخواست به دادگاه مربوطه ارسال میشود. دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی، دستور فروش ملک را صادر کرده و دادنامه را به بخش اجرای احکام منتقل میکند. سپس ملک مورد نظر از طریق اجرای احکام، به مزایده گذاشته خواهد شد.
فروش ملک مشاع افراز شده
با افراز ملک مشاع و صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیمبودن آن، فروش ملک توسط دادگاه صورت میگیرد. دادگاه با درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش ملک مشاع را به دایره اجرای احکام میدهد تا فرآیند مزایده و فروش انجام شود. این فرآیند برای مواردی مانند مهریه، سند رهنی بانک، ملک شریکی قولنامهای، ارث و زمینهای کشاورزی مورد استفاده قرار میگیرد.
جلوگیری از فروش ملک مشاع
بر اساس قوانین مدنی، فروش مال مشترک باید با رضایت و اجازه تمامی شرکا و مالکین انجام شود. هرگونه معامله فروش مال مشاع قبل از تقسیم مال یا کسب رضایت از همه، غیرمعتبر و بینتیجه است.
اگر کسی میخواهد مال خود را از مال مشترک جدا کرده و به فروش برساند. باید درخواست تقسیم مال را به مراجع مالی (مثلاً دفتر امور ثبتی) ارائه کند. برای فروش مال مشترک که دارای سند رسمی است ابتدا باید درخواست افراز و تقسیم مال توسط هر یک یا تمامی مالکین به اداره ثبت محل ارسال شود.
اگر اداره ثبت محل، با توجه به نظر کارشناس، اظهار کند که مال قابل تقسیم نیست؛ گواهی عدم تقسیم صادر میشود. برای فروش مال مشاع پس از این گواهی، متقاضی میتواند به دادگاه مراجعه کرده و با فروش ملک، مبلغ حاصل از آن را بین شرکا تقسیم کند.
طبق ماده 808 قانون مدنی، انتقال مال غیر در مال مشترک بدون رضایت تمامی شرکا جرم است. در صورتی که یکی از شرکا قصد انتقال حصه خود را به شخص ثالث داشته باشد شریک دیگر حق شفعه دارد و میتواند حصه معامله شده را با پرداخت همان مبلغ به فرد خریدار تملک کند.
مزایده ملک مشاع غیر قابل افراز
فروش ملک مشاع غیر قابل افراز طبق قوانین مربوط به اجرای احکام مدنی و بخش مربوط به فروش اموال غیرمنقول انجام میشود. این قانون به صورت صریح مقرراتی را برای فروش این ملکها تعیین کرده است.
ملکهای مشاع غیر قابل افراز به دستور دادگاه به فروش میرسند و پس از فروش، حاصل آن بین مالکین به نسبت سهمهای مشخص، تقسیم میشود. این نکته مهم است که در این موارد، قوانین مرتبط با مواردی که محکوم علیه یا محکوم له در آنها شریک هستند به کار میروند ولی بهطور کلی، قابلیت اعمال و اجرای مفادی مانند: معرفی مال جایگزین برای محکوم علیه یا برداشت مبلغ معادل طلب از فروش ملک مشاع و یا استرداد مال به محکوم علیه وجود ندارد.
قانون بهطور واضح مقرر میکند که دستور دادگاه بر فروش است و این دستور فروش قطعی است. برای اجرای این دستور، مقررات و تشریفات خاصی وجود دارد و پس از فروش، حاصل آن به نسبت سهمهای مالکین تقسیم میشود.
سوالات متداول
ما به پرتکرار ترین سوالات شما در ادامه پاسخ داده ایم، اما در صورت وجود ابهام و یا نیاز به کمک میتوانید با ما تماس حاصل نمایید:
۱. برای حل اختلافات مرتبط با ملک مشاع به کجا مراجعه کنیم؟
برای شروع این فرآیند، باید بررسی کنید که آیا ملک شما در دفاتر املاک و اسناد رسمی ثبت شده است یا خیر. اگر دارای ثبت در دفاتر مربوطه باشد میتوانید به اداره ثبت ملک مراجعه کرده و درخواست افراز ملک مشاع را ارائه دهید.
۲. تقسیم مال مشاع به چند روش است؟
مال مشاع میتواند به سه روش تقسیم شود: افراز، تعدیل و رد.
۳. هزینه های مالی ابطال تقسیم مال مشاع به چه صورت است؟
ابطال تقسیم مال مشاع از نظر قانون معادل یک دعوای مالی است و هزینههای آن بر اساس تعرفه دعاوی مالی مشخص میشود.
الهام قاسمی، وکیل پایه یک دادگستری در تهران