یکی از تخصصی‌ترین مباحث در حوزه ملک، دسته‌بندی انواع ملک است. املاک به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند که ملک مشاع و ملک مفروز دو دسته از پر بحث‌ترین این ملک‌ها محسوب می‌شوند. در واقع همین دسته‌بندی املاک مشاع و مفروز رایج‌ترین و پیچیده‌ترین تقسیم‌بندی اموال محسوب می‌شود. اطلاع نداشتن از تفاوت ملک مشاع و مفروز می‌تواند مشکلاتی را به ویژه در زمان عقد قرارداد به همراه داشته باشد. ما در این مقاله قصد داریم به نکات مهم پیرامون ملک مشاع و مفروز و موارد مرتبط با خرید و فروش آن‌ها بپردازیم. همراه ما باشید.
زمین مشاع چیست؟
مشاع در لغت به معنای مال مشترک و تقسیم نشده است. کلمه مشاع در علم حقوق بیشتر درباره املاک و زمین به کار برده می‌شود. ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چند نفر در مالکیت آن با هم شریک هستند به طوری که نمی‌توان قدر السهم هریک را به درستی تشخیص داد. در حقوق به این وضعیت «اشاعه» گفته می‌شود، اشاعه یعنی تمام شرکاء در جزء به جزء ملک سهیم هستند.
به طور مثال راه پله یک ساختمان مشاع محسوب می‌شود و همه ساکنین آن ساختمان در مالکیت آن سهیم هستند. بنابراین استفاده از یک ملک مشاع برای همه سهامداران ممکن است و هر تصمیمی که برای این نوع ملک گرفته شود باید با رضایت و توافق همه مالکین و ذی نفعان باشد.
باید به این نکته نیز توجه داشت که اشاعه هیچ محدودیتی از نظر صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک به همراه ندارد، بنابراین مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود از ملک، تقاضای صدور سند مجزا داشته باشند.
انواع زمین مشاع
املاک مشاعی را می‌توان به دو دسته کلی تقسیم کرد که عبات است از:
- املاک مشاعی که شرکای آن‌ها بطور قهری و ناخواسته باهم شریک شده‌اند. به طور مثال ملک ورثه‌ای که وارث آن پس از فوت مورث، بصورت قهری در ملکی که به ارث می‌رسد، شریک شده اند.
- املاک مشاعی که شرکای آن‌ها بصورت توافقی با یکدیگر شریک شده‌اند و در آن هیچ قهر و غلبه‌ای وجود ندارد.
ملک مفروز چیست؟
ملک مفروز از نظر موقعیت در مقابل ملک مشاع قرار دارد. مفروز در لغت به معنای قابل تقسیم است. بنابراین وقتی ملکی قابلیت تقسیم و جدا شدن داشته باشد مفروز نامیده می‌شود. به عبارت دیگر ملک مفروز همان ملک مشاعی است که تقسیم شده است. ملک مفروز در تنها یک مالک اصلی دارد که در مورد همه نکات ملک از جمله تصرفات آن تصمیم گیری می‌کند.
تفاوت ملک مشاع و مفروز
مهمترین تفاوت‌های ملک مشاع و مفروز عبارتند از:
- ملک مشاع توسط چند مالک اداره می‌شود اما ملک مفروز یک مالک مشخص دارد.
- تصمیم گیری درمورد ملک مشاع بر عهده همه مالکین آن است و بدون توافق همه مالکین هیچ کاری انجام نمی‌شود اما تصمیم گیری در مورد ملک مفروز بر عهده همان یک مالک است.
- ملک مشاع در صورت تقسیم، جدا شدن و تعیین مالک به ملک مفروز تبدیل می‌شود. بنابراین ملک مفروز همان ملک مشاع تقسیم شده است.
جزئیات سند ملک مشاع
زمین یا ملکی که دارای یک مالک است به صورت شش دانگ صادر می‌شود و تمامی حق و حقوق ملک به مالک قید شده در سند تعلق خواهد داشت. این در حالی است که سند ملک مشاع دارای چند مالک است و در این سندها محدوده و قدرالسهم هریک از مالک‌ها مشخص می‌شود. حقوق قانونی هر مالک در سند مشاعی مشخص می‌شود و این قابلیت را دارد که برای هر مالک به صورت تفکیک شده معین شود.
فردی در یک سند مشاعی مقدار معینی سهم دارد، مالک شناخته می‌شود اما بدون حضور شرکای دیگر و جلب رضایت و توافق آن‌ها نمی‌تواند اقدام به فروش یا اجاره ملک کند.
نکته دیگر در مورد سند ملک مشاع آن است که در این نوع سندها مشخص نمی‌شود که کدام بخش از زمین یا ملک به کدام مالک تعلق دارد. به این ترتیب تمامی افراد قید شده در سند به عنوان مالک به اندازه‌ای که در سند ذکر شده است از زمین یا ملک مشاع سهم دارند و این مقدار به تفکیک مرزی در سند مشخص نخواهد بود.
اگر قضد فروش ملک مشاع را داشتیم چه کاری باید انجام دهیم؟ در این زمینه ما مقاله ای جداگانه برای شما آماده کردیمکه با مطالعه آن اطلاعات لازم را به دست می آورید: رای وحدت رویه در خصوص دستور فروش مال مشاع
چگونگی فروش ملک مشاع
برای فروش بدون مشکل یک ملک مشاعی باید همه شرکاء قصد فروش شش دانگ ملک مشاعی را داشته باشند. به این معنا که همه شرکای قهری و اختیاری باید در جلسه معامله حضور داشته و زیر قرارداد فروش را امضا کنند. البته شرکاء ملک مشاع به هر دلیلی که نخواهند در جلسه معامله شرکت داشته باشند می‌توانند برای انعقاد معامله وکیل رسمی معرفی کنند. این وکیل باید به صورت محضری و مدنی تأیید شده باشد در غیر این صورت حتی وکیل دادگستری با وکالتنامه هم در صورت عدم وجود وکالتنامه محضری نمی‌تواند پای هیچ قراردادی را امضا کند.
اگر شرکای یک ملک مشاع به هر دلیلی نخواهند به شراکت خود ادامه دهند و بین مالکین در خصوص تقسیم ملک توافقی وجود نداشته باشد، شخص متقاضی افراز یا تقسیم ملک مشاع باید به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای افراز ارائه کند. در صورتی که ملک مشاع یاد شده قابلیت افراز یا تقسیم را نداشته باشد، خواهان می‌تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند. در صورتی که ملک قابل افراز باشد، اداره ثبت باید نسبت به تعیین قدرالسهم و تقسیم آن اقدام نماید.
معمولا متقاضی افراز باید با همراه داشتن گواهی نامه عدم افراز – در مورد ملک‌های غیرقابل افراز – و اسناد و مدارک مالکیت درخواست خود را مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی ارائه کند. معمولا پس از صدور دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه، اجرای حکم به دایره اجرا سپرده می‌شود و مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش مال اقدام می‌نماید.
نکته دیگری که در مورد فروش ملک مشاعی باید به آن اشاره کنیم این است که اگر یکی از مالکین مشاعی اقدام به فروش ملک مشاعی بدون رضایت سایر مالکین نماید، در صورت فروش نسبت سهم مشخص شده معامله صحیح است اما نسبت به میزان سهم شرکاء این معامله فضولی محسوب می‌شود. بنابراین اگرچه این معامله جرم نیست اما سایر شرکاء می‌توانند آن معامله را قبول یا رد کنند.
مدارک موردنیاز برای طرح دعاوی ملک مشاع
برای این که فرد مالک یا وکیل ملکی او قادر به ارائه درخواست دستور فروش ملک مشاع باشد، نیاز است که همه مدارک و اسناد را تهیه کرده و در اختیار دادگاه قرار دهد. مدارک مورد نیاز برای طرح دعاوی ملک مشاع عبارتند از:
- تصویر کارت ملی
- تصویر و اصل سند مالکیت
- گواهی‌عدم افراز ملک
- فرم دادخواست
- فیش واریز هزینه دادرسی
وکیل ملکی برای خرید و فروش ملک مشاع
از آنجایی که دستور فروش ملک مشاع یک موضوع حقوقی با قوانین خاص و پیچیده است، توصیه می‌شود که مالکین چنین املاکی برای درخواست افراز یا دستور فروش ملک مشاع از یک وکیل ملکی با تخصص و تجربه در این زمینه استفاده کنند.
بهره مندی از وکیل ملکی در دعاوی مرتبط با ملک مشاع می‌تواند با تکمیل اصولی مدارک، طی کردن مراحل قانونی را در مدت زمان کمتری صورت داده و افراز ملک به راحتی انجام گیرد.
وکیل ملکی یک وکیل رسمی است که به صورت محضری وکالت دعاوی مرتبط با ملک مشاع را برعهده می‌گیرد و با توجه به تخصص، مهارت و تجربه بالا در خصوص قوانین ملک مشاع می‌تواند روند دعوای مربوطه را در مدت زمان کوتاه‌تر و به شیوه آسان‌تری طی کند.
الهام قاسمی، وکیل پایه یک دادگستری، با چندین سال سابقه و موفقیت در پرونده‌های ملکی، می‌تواند در خرید و فروش ملک مشاع و طرح دعاوی در این باره، شما را راهنمایی کند. برای شروع کافیست فرم مشاوره را پر کرده و یا با شماره‌های دفتر حقوقی تماس بگیرید.
جمع‌بندی
در زمینه ملک و املاک، ملک مشاع یکی از پیچیده‌ترین انواع ملک به لحاظ قانونی محسوب می‌شود. با این حال در صورت آگاهی داشتن از قوانین مرتبط با این نوع ملک می‌توان به راحتی مشکلات خرید و فروش ملک‌های مشاع را پشت سر گذاشت. ما در این مقاله به ماهیت ملک مشاع و مفروز و تفاوت آن‌ها اشاره کردیم و همچنین نکات پیرامون سند و خرید و فروش این نوع ملک‌ها را بررسی کردیم. استفاده از یک وکیل ملکی می‌تواند بسیاری از دعاوی پیرامون ملک‌های مشاع را به راحتی برطرف کرده و با صرفه جویی در زمان و هزینه‌های رسیدگی به این نوع دعاوی فرآیند درخواست فروش ملک مشاع را آسان‌تر طی نماید.
