آیا می‌دانستید مشارکت در ساخت یکی از مطمئن‌ترین روش‌ها برای افزایش ارزش دارایی و دستیابی به واحدهای مسکونی مدرن است؟ این روش به دلیل مزایایی مانند بهره‌گیری از سازه‌های جدید و بازدهی مالی بالا، توانسته توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران و مالکین را جلب کند. اما پیش از آنکه وارد مرحله تقسیم واحدها شوید، لازم است بدانید که در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم هر طرف از پروژه، نمایانگر سهم آن‌ها از سود و مسئولیت‌ها است.
تقسیم دقیق و عادلانه واحدها، تضمین‌کننده موفقیت این همکاری است. در ادامه، نگاهی دقیق‌تر به نحوه تقسیم واحدها و روش‌های رایج در این فرآیند خواهیم داشت. اگر به دنبال انتخاب بهترین رویکرد برای حداکثر کردن سود و جلوگیری از اختلافات هستید، تا انتها با ما همراه باشید.
قرار داد مشارکت در ساخت؛ توافقی برد-برد بین مالک و سازنده
قرارداد مشارکت در ساخت یک توافق دوطرفه و متعادل است که میان مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. بر اساس این قرارداد، مالک زمین فضای موردنیاز را فراهم می‌کند و سازنده با بهره‌گیری از سرمایه، تخصص و تجهیزات خود، پروژه ساخت‌وساز را پیش می‌برد. پس از تکمیل ساختمان، هر دو طرف بر اساس ارزش آورده‌هایشان (زمین یا هزینه و تلاش ساخت)، در مالکیت واحدهای ساخته‌شده شریک می‌شوند. این نوع قرارداد، راهکاری منطقی و سودمند برای تبدیل زمین‌های خام به بناهای ارزشمند و بهره‌برداری مشترک از منافع آن است.
نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، تقسیم واحدها می‌تواند به روش‌های مختلفی انجام شود که هرکدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند. سه روش رایج و شناخته‌شده در این زمینه عبارتند از:
۱. تقسیم مشاعی در مشارکت در ساخت؛ فرصتی با چالش‌های ویژه
در روش تقسیم مشاعی، مالکیت واحدها بین مالک و سازنده بر اساس درصد توافقی مانند 50-50، 60-40 یا 70-30 تعیین می‌شود. اگرچه این مدل تقسیم امکان فروش سهم را فراهم می‌کند، اما مالک نمی‌تواند به‌طور مستقل در واحدها دخل و تصرف کند. در صورت اختلاف میان شرکا، تقسیم به افراز (سهم‌بندی مساوی)، تعدیل (بر اساس ارزش واحدها)، یا رد (پرداخت وجه برای تعدیل سهم) انجام می‌شود. اگر ملک در اداره ثبت اسناد ثبت شده باشد، واحد ثبتی مسئول رسیدگی است؛ در غیر این صورت، دادگاه با نظر کارشناس تقسیم را انجام می‌دهد. این روش می‌تواند به دلیل محدودیت‌ها و پیچیدگی‌ها، راهکاری چالش‌برانگیز باشد.
برای انجام بهتر کارهای خود می توانید از، وکیل ملکی کمک بگیرید.
۲. تقسیم واحدها بر اساس تعداد؛ ساده اما پرچالش
در این روش، تعداد مشخصی از واحدهای ساخته‌شده به مالک و تعدادی به سازنده تعلق می‌گیرد؛ برای مثال، در یک ساختمان چهار واحدی، واحدهای 1 و 3 به سازنده و واحدهای 2 و 4 به مالک داده می‌شود. اگرچه این روش در نگاه اول ساده به نظر می‌رسد، اما تفاوت در مساحت و مرغوبیت واحدها پس از ساخت می‌تواند باعث تضییع حقوق طرفین شود. این نوع تقسیم‌بندی بر اساس عرف منطقه صورت می‌گیرد، مانند الگوی 60-40 به نفع مالک در ساختمان‌های پنج‌طبقه یا 50-50 در برخی مناطق تهران. در تقسیم طبقات، اغلب الگوهایی مانند تخصیص طبقات فرد به یک طرف و زوج به طرف دیگر اجرا می‌شود. بااین‌حال، انعطاف در تعیین نحوه تقسیم ضروری است تا منافع هر دو طرف حفظ شود.
۳. تقسیم واحدها بر اساس مساحت و مرغوبیت؛ راهکاری دقیق و منصفانه
یکی از روش‌های دقیق‌تر برای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، تقسیم بر اساس تعداد واحدها با لحاظ کردن اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد است. در این روش، مالک و سازنده در قرارداد مشخص می‌کنند که کدام واحدها به چه کسی تعلق می‌گیرد و توافق می‌کنند که پس از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، اختلافات مربوط به مساحت و کیفیت واحدها را بررسی کنند. در صورت بروز تفاوت، ارزش این اختلافات به‌صورت نقدی میان طرفین تسویه می‌شود. این مدل، با در نظر گرفتن جزئیات و ارزش واقعی هر واحد، گزینه‌ای عادلانه‌تر برای تقسیم واحدها است.
در نهایت، هرکدام از این روش‌ها تأثیر مستقیمی بر حقوق طرفین دارند و انتخاب آن‌ها نیازمند بررسی دقیق و توافق کامل است. برای انتخاب بهترین روش و یافتن سازنده‌ای مناسب، باید همه جزئیات پروژه، شرایط طرفین، و قوانین جاری را در نظر گرفت.
معیارهای تاثیرگذار در تعیین سهم هر طرف در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، معیارهای مختلفی برای تعیین سهم مالکیت هر طرف وجود دارد که به طور مستقیم بر تقسیم واحدها تاثیر می‌گذارد. از جمله مهم‌ترین فاکتورها، ارزش زمین و کیفیت ساخت‌وساز است. موقعیت مکانی زمین، امکانات دسترسی و ویژگی‌های خاص آن می‌تواند به مالک این امکان را بدهد که درصد بیشتری از سهم را نسبت به سازنده دریافت کند. از سوی دیگر، تجربه، اعتبار و کیفیت کار سازنده نیز نقشی تعیین‌کننده در این تقسیم‌بندی دارد. اگر سازنده سابقه موفق و نمونه‌کارهای قابل توجهی در حوزه ساخت‌وساز داشته باشد، به همین دلیل می‌تواند امتیاز بیشتری در تعیین درصد مشارکت خود کسب کند. این عوامل در کنار یکدیگر، باعث شکل‌گیری توافقی عادلانه و منطقی میان طرفین قرارداد می‌شود.
سخن پایانی
در متن فوق به‌طور جامع به بررسی روش‌های مختلف تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت پرداختیم. این فرآیند که قبل از شروع هرگونه ساخت‌وساز و در قالب قرارداد رسمی و دقیق انجام می‌شود، به‌طور مستقیم سهم هر طرف از سود نهایی پروژه را تعیین می‌کند. عواملی نظیر ویژگی‌های ملک، موقعیت جغرافیایی، کیفیت ساخت و تجربه و اعتبار سازنده، تأثیر بسزایی در تعیین سهم‌ها دارند. وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند به شما کمک کند تا شرایطی منصفانه و قانونی برای تقسیم دقیق سهم‌ها تنظیم کرده و از حقوق شما در این فرآیند به‌طور کامل محافظت نماید. هدف ما در این تحلیل‌ها، دستیابی به توافقی شفاف و عادلانه است که منافع هر دو طرف قرارداد را به‌طور قانونی و کارشناسی تأمین کند.
سوالات متداول
۱.چند روش برای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
به‌طور کلی، سه روش متداول برای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد:
- تقسیم مشاعی یا درصدی: سهم مالک و سازنده به‌صورت درصدی مشخص می‌شود.
- تقسیم بر اساس تعداد واحدها: مالکیت واحدها با توجه به تعداد مشخص میان طرفین تقسیم می‌شود.
- تقسیم با لحاظ اختلاف مساحت و مرغوبیت: در این روش عادلانه‌تر، تفاوت مساحت و مرغوبیت هر واحد نیز لحاظ شده و در صورت نیاز تسویه نقدی انجام می‌شود.
۲.آیا مسئولیت تقسیم پارکینگ، انباری و مشاعات با اداره ثبت است؟
نه، این مسئولیت کاملاً بر عهده طرفین قرارداد مشارکت در ساخت است. سهم هر یک از پارکینگ، انباری، و مشاعات باید در تقسیم‌نامه رسمی به‌طور شفاف ذکر شده و مورد توافق قرار گیرد.
۳.مهم‌ترین عوامل در تقسیم واحدها کدام‌اند؟
ارزش زمین، میزان سرمایه‌گذاری، عرف منطقه، اعتبار سازنده و کیفیت اجرای پروژه از مهم‌ترین شاخص‌هایی هستند که در نحوه تقسیم واحدها تأثیرگذارند.
