تنظیم سند رسمی ملک، یکی از تعهدات قراردادی فروشنده ی ملک به خریدار است. هنگامی که شخص فروشنده به هر دلیلی قصد تنظیم سند رسمی به اسم خریدار را نداشته باشد، شخص خریدار توانایی الزام وی به تنظیم سند رسمی از طریق دادگاه را خواهد داشت.
اقدام قانونی ضروری در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی
براساس این موضوع که سند ملک به نام فروشنده است تا زمان صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی و اجرای آن، چند ماه طول خواهد کشید. با توجه به اینکه در طول این مدت خطر فروش ملک و انتقال سند وجود دارد، باید قبل از طرح دعوای اصلی، از دادگاه مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک، دستور موقت را دریافت کنید.
هزینه وکیل دعوای الزام به تنظیم
هزینه وکیل دعوای الزام به تنظیم با توجه به پرونده و پیچیدگیهای آن متغیر است. پس برای اطلاع از هزینه آن، باید پرونده توسط وکیل ملک به صورت کامل بررسی شود تا از مراحل و میزان سختی آن اطلاع یابد.
موارد الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص اموالی مانند خرید ملک و زمین، قابل طرح بوده که در حال حاضر با تصویب ماده 22 قانون حمل و نقل، قابل اجرا است. تنظیم اسناد رسمی اجاره املاک، موردی تجاری بوده و در برخی از موارد به صورت قانونی اجرا میشود. بهطورکلی موارد الزام به تنظیم سند رسمی به شرح زیر است:
- ملک در بازداشت یا رهن نباشد.
- ملک باید صورت مجلس تفکیکی و پایان کار داشته باشد، در غیر این صورت تنظیم سند میسر نخواهد بود.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم تهیه شود. دادگاه محلی در محل قرارگیری ملک، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد و در شرح دادخواست باید آدرس دقیق ملک ذکر شود. بهطورکلی این دعوای مالی را دعوا مالی غیرپولی میدانند. به عبارت دیگر ملک ارزش پولی دارد و باید براساس ارزش منطقهای ملک، بهای آن مشخص شود.
فرم مخصوص ارزش منطقهای ملک را میتوانید در دفاتر خدمات قضایی و با توجه به مشخصات ملک تنظیم کرده و براساس فرمول مشخص محاسبه کنید. این مدرک یکی از مدارک بسیار مهم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به شمار میآید.
پس برای محکوم کردن فروشنده به تنظیم سند رسمی باید مقدماتی مانند مفاصا حساب، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی برای ملک را مهیا کنید. در صورت نبود این مدارک، باید از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم به دریافت آن کنید.
در مورد بعدی محل دقیق تنظیم سند رسمی و تاریخی که به نام خریدار باشد، باید در قرارداد تنظیمی ثبت شود. در غیر این صورت خریدار باید با ارسال اظهارنامه برای تنظیم سند، محل و تاریخ مشخصی به فروشنده اعلام کند.
همچنین در تاریخ تعیینشده باید مدارک معتبر و الباقی بهای ملک در صورت وجود در دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و پس از پایان ساعات رسمی، از سردفتر گواهی عدم حضور فروشنده را درخواست کند.
چگونگی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
مراحل اجرای این حکم به صورت زیر خواهد بود:
- قبل از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، باید درخواست صدور اجرائیه و همچنین تشکیل پرونده اجرایی صادر و اجرا شود.
- در اجرای احکام دادگاه صادرکننده حکم، پرونده اجرایی تشکیل میشود.
- مامور اجرای احکام برای تنظیم سند به نام خریدار به یکی از دفاتر اسناد رسمی، معرفینامه را صادر میکند.
- سپس سردفتر تمامی اقدامات مانند پرداخت قبوض عوارض شهرداری، تسویه حساب مالیاتی، استعلام ثبتی و سایر موارد دیگر را انجام میدهد. درنهایت برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار، تاریخی را مشخص میکند.
- در مرحله بعد ابلاغی توسط مامور اجرای احکام برای فروشنده ارسال میشود و اخطار میکند که فروشنده برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار، باید در ساعت و روز معین در دادگاه حاضر شود. در صورت حاضر نشدن وی، مامور اجرای احکام به عنوان نماینده دادگاه با حضور در دفترخانه، اوراق مربوط به انتقال سند به نام خریدار را امضا کرده و سند مالکیت را صادر میکند.
مشاوره حقوقی دعوای مربوط به تنظیم سند
برای بررسی دقیق موضوع، پرونده باید توسط وکیل ملکی، تجزیه و تحلیل شده و درنهایت راهحل مناسب ارائه شود. شما میتوانید برای کسب اطلاعات بیشتر با وکلای ما در ارتباط باشید:
نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک
در هنگام الزام به تنظیم سند ملک باید به نکات زیر توجه داشته باشید:
- دعوای الزام به تنظیم سند، دعوای مالی است و باید معادل 3/5 درصد از ارزش منطقهای ملک، هزینه دادرسی پرداخت شود.
- برای تعیین هزینه دادرسی باید به نوع مصالح استفادهشده، موقعیت جغرافیایی، ویژگیهای ظاهری و سایر موارد دیگر توجه داشت. با وجود اینکه این مورد از مولفهها و قواعد خاصی پیروی میکند، اما به سلیقه مدیر (دفاتر خدمات قضایی) نیز بستگی دارد.
- براساس ماده 22 قانون ثبت، باید معاملات غیر منقول ثبت شده باشند و با ارائه درخواست آثار مالکانه با سند عادی این موضوع امکانپذیر نیست. به بیان دیگر با توجه به تعبیر قانونگذار در مراجعه دولتی سند عادی پذیرفته نخواهد شد.
نمونه دادخواست تنظیم الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان آقای ………..
خوانده آقای …………
تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ……….. به شرح متن دادخواست به انضمام خسارت دادرسی مقوم به ………….. ریال.
دلایل و منضمات دادخواست:
فتوکپی مصدق مبایعه نامه، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، فتوکپی مصدق پرداخت ثمن معامله، فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور.
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و تقدیم احترام به استحضار میرساند، اینجانب ……….. خواهان فوق در مورخه ………… و به موجب مبایعه نامه شماره ……….. مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ……….. واقع در بخش ………. تهران را با الحاقات و توابع آن به مبلغ ………… ریال از خوانده آقای ………. خریداری نموده ام و تمام ثمن معامله را نیز پرداخت کردهام و قرار بر این بود که خوانده در مورخه ……….. با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره ……….. تهران ملک موصوف را به طور رسمی به اینجانب منتقل نماید.
ولیکن خوانده در تاریخ فوق در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر نشده و از انتقال سند رسمی ملک فوق به نام اینجانب خودداری نموده است که گواهی عدم حضور خوانده، صادره از دفتر اسناد رسمی مذکور به پیوست میباشد، علیهذا تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …….. با الحاقات و توابع آن واقع در بخش ………. تهران به انضمام خسارت دادرسی را دارم.
با احترام
سوالات متداول الزام به تنظیم سند رسمی
1. وکیل الزام به تنظیم سند رسمی کیست؟
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، وکیل ملکی است که تخصص کافی در حوزه معاملات و قرادادهای ملک دارد. این فرد باید با داشتن مهارت و تخصص کافی راهحلی مناسب برای پیروزی خریدار ارائه دهد.
2. هزینه وکیل دعوای الزام به تنظیم چقدر است؟
بهطورکلی هزینه وکیل دعوای الزام به تنظیم در پروندههای مختلف متفاوت است و با توجه به میزان سختی پرونده مشخص خواهد شد.
3. مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
برای انجام این کار باید مبایعهنامه یا تصویر قرارداد، مدارک هویتی، تصویر مصدق گواهی عدم حضور در دفاتر و… را به دادگاه ارائه داد.
الهام قاسمی، وکیل پایه یک دادگستری در تهران