ملک مشاع به املاک یا اموالی گفته می‌شود که چند ورثه یا شریک با هم صاحب آن هستند و به صورت مستقل از آن استفاده می‌کنند. در برخی از موارد ممکن است شرکا با یکدیگر روی مسئله نگهداری ملک به توافق نرسند و تصمیم به فروش ملک بگیرند. در این صورت باید مدارک و اسناد لازم را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهند تا رای وحدت رویه در خصوص دستور فروش مال مشاع توسط دادگاه صادر شود.
به بیان دیگر برای فروش این املاک، نیازی به رضایت تمامی شرکا نیست و پول به‌دست‌آمده، ناشی از فروش ملک به نسبت سهم، بین شرکا تقسیم خواهد شد. به‌طورکلی برای صدور رای وحدت رویه در خصوص دستور فروش ملک مشاع حضور وکیل امری ضروری است.
تعریف مال مشاع
مالی که بین چند نفر مالکیت مشترک دارد، به طوری که هیچ‌یک از شرکا نمی‌تواند بدون اجازه سایرین در کل مال تصرف کند.
آیا فروش مال مشاع، غیرقانونی است؟
دارای مال شریک هستید و به دنبال فروش سهم مشاع خود به عنوان فروشنده می باشید، این امر به هیچ عنوان جرم به حساب نمی آید و نمی توان آن را در دسته مجازات فروش مال مشاع دانست. اما اگر در فروش مال مشاع زیاده روی نموده و سهم شرکای دیگر را بفروشید، دراین‌صورت مجرم شناخته شده و باید جرم آن را متحمل شوید. توجه داشته باشید که در هنگام فروش مال مشاع تنها می توانید بخش و یا کلی از سهم خود را بفروشید که این مسئله هیچ اشکالی ندارد اما درغیراین‌صورت با مجازات سنگینی روبرو خواهید شد.
مجازات فروش مال مشاع
اگر فرد نسبت به فروش مال مشاع دیگر شرکای خود اقدام کند، باید مسئولیت آن را گردن گرفته و با توجه به مقررات کیفری، مجازات مربوط به فروش مال غیر را قبول کند. فرد مجرم با توجه به قانون، به تحمل حبس و پرداخت جزای نقدی همراه با رد مال محکوم می شود. حبس متخلف می تواند با توجه به شرایط و تشخیص قاضی از یک سال تا هفت سال متغیر باشد. جزای نقدی نیز معادل مالی می باشد که متخلف اقدام بفروش آن نموده است.
دستور فروش چیست؟
دستور فروش شامل دستور قضایی برای فروش اموالی است که چندین شریک دارند و شرکا توانایی نگهداری از اموال را به صورت شراکتی و مشاع نداشته و برای فروش آن با یکدیگر هم‌نظر نیستند. در این صورت شرکا با مراجعه به دادگاه و رای قاضی توانایی فروش مال و دریافت پول با توجه به سهم خود را خواهند داشت.
شرایط دعوا دستور فروش چیست؟
به منظور اقامه دعوا باید درخواست دستور فروش را به همراه مدارک و تمامی مشخصات را به دادگاه ارائه دهند. در این دادخواست باید نام تمامی شرکا ذکر شود. از سوی دیگر باید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، غیرقابل افراز بودن ملک را دریافت کنند. در صورت قابل افراز بودن ملک بین شرکا تقسیم خواهد شد. موضوع قبال افراز بودن و یا غیرقابل افراز بودن ملک توسط کارشناس اداره ثبت در محل وقوع ملک، تعیین خواهد شد.
به‌طورکلی هر زمان که هر یک از شرکا در خواست فروش مال غیرقابل افراز را به دادگاه ارائه دهند و تمامی شرایط اقامه دعوا را رعایت کرده باشند، دادگاه موظف به صدور دستور فروش خواهد بود. حتی عدم رضایت سایر شرکا مانع صدور دستور فروش نخواهد بود.
رای وحدت رویه چیست؟
قبل از پاسخ دادن به این سوال باید در ابتدا با دیوان عالی کشور و وظایف آن آشنا شوید. یکی از عالی‌ترین مرجع نظارت بر اجرای صحیح قانون، دیوان عالی کشور است. وظایف آن شامل ایجاد وحدت رویه قضایی، حل اختلاف در صلاحیت محاکم، تعیین مرجع صالح، اعلام موافقت با اعاده دادرسی از احکام کیفری، نظارت بر اجرای صحیح قوانین در محاکم و سایر موارد دیگر می‌شود.
همانگونه که ذکر شد ایجاد وحدت رویه قضایی یکی از وظایف دیوان عالی کشور است. ماده 471 قانون آیین دادرسی نیز در خصوص رای وحدت رویه چیست؟ به صورت زیر پاسخ داده است:
“هرگاه از شعب مختلف دیوان عالی کشور یا دادگاه ها، نسبت به موارد مشابه، اعم از حقوقی، کیفری و امور حسبی، با استنباط متفاوت از قوانین، آرای مختلفی صادر شود، رئیس دیوان عالی کشور یا دادستان کل کشور، به هر طریق که آگاه شوند، مکلفند نظر هیات عمومی دیوان عالی کشور را به منظور ایجاد وحدت رویه درخواست کنند.”
به‌طورکلی رای وحدت رویه مانع استنباط متفاوت و مختلف قوانین شده و باعث ایجاد نظم و عدم وجود پراکندگی در محاکم می‌شود. پس درخواست رسیدگی به آرای متناقض صادره از محاکم، می‌توان به هر صورتی، به اطلاع دادستان یا رئیس دیوان عالی کشور برسد. آنها موظفند با تشکیل هیئت عمومی دیوان، این موضوع را رسیدگی کرده و رای وحدت رویه را صادر کنند.
اگر امکان مراجعه حضوری را ندارید میتوانید از خدمات آنلاین ما استفاده کنید:
چگونگی صدور رای وحدت رویه در خصوص دستور فروش مال مشاع
رای وحدت رویه در خصوص دستور فروش مال مشاع به صورت زیر صادر خواهد شد:
- در مرحله اول آرای متناقض در موضوعات یکسان، باید به هیئت عمومی دیوان عالی کشور اطلاع‌رسانی شود. این اطلاع‌رسانی می‌تواند به‌وسیله دادستان کل کشور یا رئیس دیوان عالی کشور صورت گیرد. توجه داشته باشید که وکلای دادگستری، دادستان‌ها یا قضات دادگاه‌ها نیز می‌توانند اطلاع‌رسانی را انجام دهند.
- جلسه هیئت عمومی دیوان عالی با حضور رئیس یا معاون، دادستان کل یا نماینده و حداقل سه چهارم روسا، اعضای معاون تمام شعب و مستشاران تشکیل می‌شود. این تصمیم با توجه به رای اکثریت اتخاذ شده و درنهایت رای وحدت رویه صادر خواهد شد. دادستان یا نماینده او قبل از اتخاذ تصمیم، براساس ماده 472 قانون آیین دادرسی کیفری، اظهارنظر خواهد کرد.
- در مرحله بعد توسط هیئت عمومی، رای وحدت رویه صادرشده به تمامی دادگاه‌ها اعلام می‌شود و تمامی دادگاه‌ها و قضات ملزم به تبعیت از آن هستند. لازم به ذکر است که به موجب رای وحدت رویه دیگری که با طی کردن مراحل صادرشده باشد و یا قانون، نقض رای وحدت امکان‌پذیر خواهد بود.
- پس اگر با توجه به مدارک و تمامی اسناد ارائه‌شده به دادگاه در محل وقع ملک، دستور فروش مال مشاع صادر شود، به نسبت سهم شرکا، پول به‌دست‌آمده میان آنها تقسیم خواهد شد. برای بهتر و سریع‌تر انجام شدن این کارها، حضور وکیلی متخصص و مجرب امری ضروری است.
