آیا می‌دانید پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی در آغاز اجاره یک مغازه، می‌تواند برای سال‌ها موقعیت تجاری شما را تثبیت کند؟ این حق مالی، در تثبیت موقعیت مستاجر و حفظ منافع او در ملک تجاری نقش مهمی ایفا می‌کند. در ادامه، خیلی ساده توضیح می‌دهیم که حق سرقفلی و ویژگی‌های آن چیست، چه تفاوتی با حق کسب، پیشه یا تجارت دارد.
حق سرقفلی چیست و چه جایگاهی در حقوق ایران دارد؟
حق سرقفلی یکی از مفاهیم کهن در عرصه‌ی معاملات املاک تجاری در ایران است که ریشه در عرف اجتماعی و روابط سنتی میان موجر و مستأجر دارد. پیش از آنکه قانون‌گذار به‌طور رسمی به این موضوع ورود کند، این حق به‌عنوان یک توافق رایج میان تجار رواج داشت و از مقبولیت عمومی و مشروعیت فقهی نیز برخوردار بود.
- تعیین اجاره‌بهای ماهیانه با نرخ پایین‌تر نسبت به ارزش واقعی بازار؛
- ایجاد حق تقدم برای مستأجر در تمدید اجاره در پایان دوره‌ی قرارداد، به‌گونه‌ای که موجر متعهد می‌گردید از اخذ حکم تخلیه خودداری کرده و اجاره را با همان مستأجر تمدید کند.
با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۶، قانون‌گذار با فاصله گرفتن از مفهوم سنتی سرقفلی، به‌تبع حقوق کشورهای غربی، مفهوم جدیدی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت وارد نظام حقوقی ایران کرد.
در این قالب نوین، تمرکز اصلی بر اعتباری بود که مستأجر در نتیجه‌ی فعالیت تجاری مستمر و موفق در ملک ایجاد می‌نمود. به‌عبارتی، شهرت، مشتری‌مداری و اعتماد عمومی که یک مستأجر برای محل کسب خود فراهم می‌کرد، موجب افزایش ارزش اقتصادی و اعتباری ملک نیز می‌شد.
اگرچه مالک، صاحب عین ملک بود، اما این اعتبار ناشی از فعالیت مستأجر بوده و مالک نمی‌توانست بدون توجه به آن، مستأجر را پس از پایان مدت اجاره، ملزم به تخلیه کند. قانون سال ۵۶، با درک این واقعیت، از حقوق مستأجر در برابر بهره‌برداری ناعادلانه موجر دفاع کرد و تخلیه‌ی ملک را صرفاً در شرایط استثنایی و با رعایت حقوق مستأجر مجاز دانست.
سرقفلی در گذر زمان؛ تغییرات قانونی از قانون ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶
با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۶، قانون‌گذار با فاصله گرفتن از مفهوم سنتی سرقفلی، به‌تبع حقوق کشورهای غربی، مفهوم جدیدی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت وارد نظام حقوقی ایران کرد.
در این قالب نوین، تمرکز اصلی بر اعتباری بود که مستأجر در نتیجه‌ی فعالیت تجاری مستمر و موفق در ملک ایجاد می‌نمود. به‌عبارتی، شهرت، مشتری‌مداری و اعتماد عمومی که یک مستأجر برای محل کسب خود فراهم می‌کرد، موجب افزایش ارزش اقتصادی و اعتباری ملک نیز می‌شد.
اگرچه مالک، صاحب عین ملک بود، اما این اعتبار ناشی از فعالیت مستأجر بوده و مالک نمی‌توانست بدون توجه به آن، مستأجر را پس از پایان مدت اجاره، ملزم به تخلیه کند. قانون سال ۵۶، با درک این واقعیت، از حقوق مستأجر در برابر بهره‌برداری ناعادلانه موجر دفاع کرد و تخلیه‌ی ملک را صرفاً در شرایط استثنایی و با رعایت حقوق مستأجر مجاز دانست.
تحولات اجتماعی، اقتصادی و رویه‌ای در دهه‌های پس از آن، قانون‌گذار را بر آن داشت تا در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، بار دیگر به مفهوم عرفی سرقفلی بازگردد و آن را از نظر قانونی در قالبی شفاف و منسجم، تعریف و تنظیم نماید.
در این قانون، سرقفلی دو کارکرد اصلی پیدا کرد:
۱.پرداخت وجه در ابتدای اجاره به‌منظور بهره‌مندی از حق تمدید و اجاره‌بهای پایین‌تر
مستأجر با پرداخت مبلغی مشخص در آغاز اجاره، ضمن آنکه از اجاره‌بهای ماهیانه کمتری بهره‌مند می‌شد، از اولویتی در تمدید قرارداد برخوردار بود.
۲.ایجاد حقی برای استمرار تصرف مستأجر حتی پس از پایان مدت اجاره
چنانچه مستأجر به‌واسطه پرداخت سرقفلی، در ملک مشغول فعالیت تجاری باشد، در پایان قرارداد، نسبت به سایر متقاضیان برای اجاره مجدد همان ملک، در اولویت قرار می‌گیرد و مالک بدون جبران این حق، نمی‌تواند وی را از ملک خارج کند.
تمایز بنیادین دو مفهوم حقوقی؛ سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت
در نظام حقوقی ایران، در حوزه اجاره اماکن تجاری دو مفهوم مهم سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت مطرح‌اند. با وجود شباهت ظاهری، این دو مفهوم در مبنا، ماهیت و آثار حقوقی تفاوت‌های بنیادینی دارند که درک آن‌ها برای هر مستأجر، موجر یا مشاور حقوقی ضروری است.
۱.نحوه شکل‌گیری
- سرقفلی، حقی است که به‌صورت فوری و با پرداخت مبلغ مشخص به موجر، از آغاز اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود.
- حق کسب، پیشه یا تجارت ثمره استمرار فعالیت مستاجر در ملک تجاری و ایجاد اعتبار نزد مشتریان است.
۲.اعتبار شرعی و قانونی
- سرقفلی، برخاسته از عرف مشروع و مقبول نظام حقوقی کشور است و کاملاً مورد تأیید نهادهای قانون‌گذار و شرعی می‌باشد.
- حق کسب، پیشه یا تجارت به دلیل تعارض با برخی مبانی شرعی و فقدان انطباق کامل با عرف حقوقی کشور، از سوی شورای نگهبان غیرشرعی شناخته شد. بنابراین، این حق صرفاً نسبت به قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶ معتبر است.
۳. مبنای مالی و ارزش‌گذاری
- سرقفلی، ماهیتی مالی و عددی دارد. مبلغ آن مشخص بوده و معمولاً در آغاز قرارداد به‌صورت قطعی میان طرفین توافق و پرداخت می‌شود. این مبلغ نقش تعیین‌کننده‌ای در میزان اجاره‌بهای ماهیانه نیز دارد.
- در مقابل، مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت از پیش تعیین‌شده نیست و تنها در صورت فسخ یا تخلیه توسط موجر، میزان آن بر اساس نظر کارشناس رسمی و با توجه به عوامل متعددی نظیر میزان رونق کسب‌وکار، سابقه‌ی فعالیت مستأجر و شهرت محل برآورد می‌شود.
۴. قابلیت انتقال و تشریفات قانونی
- انتقال سرقفلی در اصل آزاد است و مستأجر می‌تواند آن را به غیر منتقل کند، مگر آنکه در قرارداد، خلاف آن تصریح شده باشد.
- حق کسب، پیشه یا تجارت، تنها در صورت وجود سند رسمی و رضایت صریح موجر قابل انتقال است و اصولاً انتقال آن بدون این شرایط ممنوع تلقی می‌شود.
۵. توقیف و وثیقه‌گذاری
- سرقفلی یک حق مالی قابل تمسک و وثیقه‌گذاری است و قابلیت توقیف توسط مراجع قضایی دارد.
- اما حق کسب، پیشه یا تجارت فاقد ماهیت مالی مستقل بوده و در نظام قضایی کشور نه قابل توقیف است و نه می‌توان آن را به عنوان وثیقه قرار داد.
ویژگی‌های حق سرقفلی
سرقفلی، حقی مالی و مستقل است که بر اساس توافق، در آغاز قرارداد به موجر پرداخت می‌شود. این حق دارای ویژگی‌های زیر است:
- دارای مشروعیت شرعی و مورد تأیید شورای نگهبان است.
- غیرمنقول محسوب می‌شود و تابع احکام اموال غیرمنقول است.
- ارزش آن توافقی و مشخص است و انتقال آن مشمول مالیات می‌شود.
- قابل توقیف و ضمانت است، برخلاف برخی حقوق مشابه.
- قابلیت انتقال دارد و برای واگذاری آن نیاز به سند رسمی نیست.
سوالات متداول
تحت چه شرایطی حق سرقفلی مستاجر از بین می‌رود؟
موارد اصلی زوال حق سرقفلی عبارت‌اند از:
- نقض شروط قرارداد از سوی مستاجر
- تغییر شغل بدون اجازه موجر
- ایجاد تغییرات غیرمجاز در ملک
- استفاده ناصحیح یا واگذاری ملک به غیر
آیا حق سرقفلی بعد از فوت مالک به وراث منتقل می‌شود؟
بله، حق سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابل ارث است و شامل زوجه متوفی نیز می‌شود. تقسیم آن بر اساس قوانین ارث و پس از صدور گواهی انحصار وراثت در شورای حل اختلاف انجام می‌گیرد. مالیات ارث سرقفلی بین ۳ تا ۱۲ درصد از ارزش معاملاتی آن تعیین می‌شود.
اگر مستاجر اجازه انتقال سرقفلی را نداشته باشد، چگونه می‌تواند آن را به دیگری واگذار کند؟
در صورت نبود اجازه انتقال و عدم رضایت موجر، مستاجر ابتدا باید اظهارنامه‌ای برای موجر ارسال کند. سپس با استناد به شرایط قانونی، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست «تجویز انتقال منافع» را ثبت کند.
